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渋谷区不動産投資 2026 — 100年に一度の再開発が変える商業&居住の価格構造

渋谷駅周辺の100年に一度の再開発、原宿・表参道のラグジュアリーリテール、代々木上原・恵比寿・神宮前の住宅街。渋谷区は近年もっとも変化の激しい23区の一つで、エリアごとに不動産の性格が大きく異なる。 渋谷駅エリア — 商業&業務の中心 2012年から続く渋谷駅100年に一度の大改造は、2027年予定のSakura St

執筆: Luxjpn 編集部 · 1 分で読了 · ·
渋谷区不動産投資 2026 — 100年に一度の再開発が変える商業&居住の価格構造

渋谷駅周辺の100年に一度の再開発、原宿・表参道のラグジュアリーリテール、代々木上原・恵比寿・神宮前の住宅街。渋谷区は近年もっとも変化の激しい23区の一つで、エリアごとに不動産の性格が大きく異なる。

渋谷駅エリア — 商業&業務の中心

2012年から続く渋谷駅100年に一度の大改造は、2027年予定のSakura Stage完成で一段落。渋谷ヒカリエ、渋谷スクランブルスクエア、渋谷フクラス、渋谷ストリームが次々と稼働し、業務床は2012年比で約2倍に拡大した。

住宅マンションでは、神宮前・神南・宇田川町など「渋谷駅徒歩10分以内」のレジデンスが希少資産化している。新築坪単価は800-900万円、中古でも500-600万円台で底固い。

代々木上原・恵比寿・広尾 — 富裕層住宅エリア

代々木上原は小田急・千代田線の交差点で、文化人・富裕層の長期居住者が多い。中古マンション平均坪単価は450-550万円、戸建ては1.5-3億円台が中心。恵比寿は山手線アクセスと高級住宅街の両立、広尾は外国人居住者比率の高さが特徴。

広尾・南麻布周辺はインターナショナルスクールが集積し、外資系エクスパッツ層の社宅需要が安定。賃貸は3LDKで月額50-80万円台、表面利回りは3%前後だが空室期間がほぼない。

原宿・表参道 — リテール商業地

ラグジュアリーブランド集積の表参道、若者文化発信の原宿。竹下通りインバウンド需要は2025年に2019年比で1.3倍に達した。商業ビル一棟投資の表面利回りは2-3%台で低いが、長期保有での資産防衛ニーズに合う。

住宅マンションは表参道・神宮前で需給がタイト。築20-30年でも坪400万円台で取引される。

投資判断とサービス選び

渋谷区は「都心駅近」と「住宅街」のバランスが取れたエリア。都心区分マンション投資の典型的な対象エリアの一つで、RENOSY 区分マンションなど仲介業者の取扱戸数も多い。

リスクは渋谷駅再開発の供給増。2027年完成後に賃料相場が一時的に下押しされる可能性がある。買付タイミングは現金余力と市況を見ながら慎重に。

まとめ

渋谷区は再開発と既存住宅地が混在する複雑なエリア。区内のサブエリアで投資論理が異なるため、目的と物件タイプの整合性を取ることが重要。

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