ホテルREIT 2026 — インバウンド回復で再活性化

2024〜2025年にかけて、ホテル不動産は構造的な回復局面に入りました。インバウンド観光客は2024年に過去最多の3,500万人、2025年にはさらに増加の見込み。客室稼働率は都心ホテルで85% 超、ADR(平均客室単価)も大きく上昇しています。本レポートでは、ホテル不動産市場の動向とREIT投資家への影響を整理します。

インバウンド観光客の推移

日本へのインバウンド観光客数:

• 2019年: 3,188万人(コロナ前最高)
• 2020年: 411万人(コロナで激減)
• 2021年: 25万人
• 2022年: 384万人(回復開始)
• 2023年: 2,506万人
• 2024年: 3,650万人(過去最多)
• 2025年: 約4,000万人(推定)

2024年には2019年比+15%の過去最多を記録。コロナで一時的に消失した観光需要が、構造的に回復し、さらに拡大しています。

稼働率とADRの推移

東京都心ホテルの主要指標:

• 客室稼働率: 2019年85%、2020年30%、2024年88%、2025年90%
• ADR(平均客室単価): 2019年16,000円、2024年22,000円、2025年25,000円
• RevPAR(稼働×ADR): 2019年13,600円、2024年19,360円、2025年22,500円

RevPAR(1室あたり収益)は2019年比+65% に達しており、ホテルオーナー(REIT・投資家)の収益は急回復。

ホテルREITのパフォーマンス

主要ホテルREITの2024〜2026年Q2リターン:

• ジャパン・ホテル・リート投資法人: +35%
• 大江戸温泉リート投資法人: +30%
• 森トラスト・ホテルリート投資法人: +28%

ホテルREIT全体の指数は、コロナ前の最高値を更新し、2025年Q4に過去最高を記録。配当利回りは4.0〜5.0% で、J-REITの中では高利回りセクター。

エリア別の温度差

主要観光エリアの状況:

東京

• 客室稼働率: 88〜92%
• ADR: 1万8,000〜3万円
• 新規開業: 需要に追いつかず、不足状態

京都

• 客室稼働率: 85〜90%
• ADR: 1万5,000〜2万8,000円
• 古民家ホテル・町家民泊が活況

大阪

• 客室稼働率: 82〜87%
• ADR: 1万2,000〜2万円
• USJ・大阪万博関連需要

北海道(ニセコ・倶知安)

• 冬季稼働率: 95%、夏季: 50〜60%
• ADR: 冬季5万〜15万円、夏季2万円
• 外国人富裕層の定番

沖縄

• 客室稼働率: 75〜85%
• ADR: 1万8,000〜3万円
• リゾート系で安定的需要

ホテル新規供給の状況

2024〜2026年の主要新規ホテル開業:

• 東京: 2025年〜2027年に約3,000室の新規開業計画
• 京都: 2024〜2026年に約1,500室
• 大阪: 2024〜2026年に約3,500室(万博関連)

新規供給は、2010年代の大量建設フェーズを超えるペース。ただしインバウンド需要の伸びの方が早く、2026〜2027年も供給不足が継続する見込み。

個人投資家のホテル投資

1. ホテルREIT

最も流動性高い手段。1単元10〜30万円から。配当利回り4〜5%、年4回の分配金。

2. ホテル系不動産クラウドファンディング

ホテル物件を組成したクラファン。ゴールドクラウドのような商業×ホテル組成、Sunny Proudのような特殊用途案件。1万〜100万円から参加。

3. 民泊・簡易宿所の実物投資

京都・観光地の戸建てを取得し、民泊運営。物件価格1,500〜5,000万円、利回り15〜25% が可能。ただし運営の労力が大きい。

4. ホテル株式

共立メンテナンス(ドーミーイン)、グリーンズ、藤田観光などの上場ホテル株。配当利回り2〜3.5%、株価上昇でキャピタルゲインも期待。

2027年以降の見通し

ホテル市場の2027年以降の予測:

• インバウンド観光客は4,500万人/年(2027年予測)
• 稼働率は90% 前後で高位安定
• ADRは引き続き上昇(年率3〜5%)
• ホテルREITの分配金は安定上昇
• 新規開業は継続するが、需要に追いつかず

リスク要因

ホテル投資のリスク:

• パンデミック再発(2020年の経験)
• 地政学的リスクで国際旅行需要低下
• 円高転換でインバウンド需要減退
• ホテル新規供給過剰(中長期)
• 労働力不足(運営コスト上昇)

ホテル不動産は、インバウンド回復という構造的トレンドの恩恵を受けている分野。J-REIT・クラウドファンディング・民泊運営のいずれかでポートフォリオに組み込むことで、観光業のメガトレンドへのエクスポージャーが取れます。

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