出口IRRを計算する — 5年・10年保有での売却前提シミュレーション

不動産投資の最終損益を語る時、表面利回りやFCRだけでは不十分です。なぜなら、それらは「単年度の収益力」を表すだけで、5年・10年保有した後の売却を含む総合リターンを示さないから。総合リターンの代表指標が IRR(Internal Rate of Return、内部収益率)。本記事では、保有期間中のCFと売却損益を統合してIRRを計算するアプローチを、具体例で見ていきます。

IRR とは何か

IRRは「投資のキャッシュフロー全体を、時間価値も込みで何%の利回りで評価できるか」を表す指標。式は複雑ですが、Excelの =IRR() 関数で簡単に計算できます。考え方はシンプル:

初期投資 → 毎年のCF → 最終的な売却金額

これら一連のキャッシュフローが、複利でどの利回りに相当するか。10年保有でIRR 8%なら、複利8%で運用したのと同等のリターンを出した、ということ。

具体例: ワンルーム 10年保有のIRR

都心のワンルーム、物件価格2,000万円、自己資金200万円(借入1,800万円・金利2.0%・35年)、年間NOI 80万円、想定家賃下落年1%、10年後に1,800万円で売却する想定:

キャッシュフロー(年次):

• 0年目: -200万円(自己資金投入)
• 1年目: +5万円(NOI 80万 − 元利返済71.5万 − 諸税3.5万)
• 2年目: +4万円(家賃微減)
• 3年目: +3万円
• …
• 10年目: 売却益 + 累積CF

10年後の物件価値1,800万円、その時の借入残高約1,400万円(35年の元金が400万返済された状態)、譲渡所得税(長期譲渡20%)を計算:

• 売却額: 1,800万円
• 残債返済: -1,400万円
• 取得費・減価償却累計考慮譲渡益: 約200万円(細かい計算は別途)
• 譲渡税: -40万円
• 手取り: 1,800 − 1,400 − 40 = 360万円

10年間のCF累計+売却手取りで、IRR を計算するとおよそ 11〜13%。表面利回り6%・FCR 2.5% という単年度の薄利益も、10年通算+出口込みで見ると2桁台のIRRに化ける、というのが不動産投資の長期持続戦略の妙味です。

5年保有 vs 10年保有 vs 15年保有

同じ物件でも、保有期間でIRRは大きく変わります。一般的なRC築浅マンションの傾向:

• 5年保有: IRR 6〜10%(短期は売却諸費用の比重が大きく、利回りは抑制)
• 10年保有: IRR 10〜14%(借入の元金返済が進み、売却時の手取りが厚くなる)
• 15年保有: IRR 12〜16%(築年数による物件価格下落と元金返済進捗のバランスが効く)
• 20年超保有: IRR 14〜18%(完済間際〜完済後はインカム比率上昇)

築古になるほど物件価値の下落速度が落ちる(底値圏)反面、家賃も下落するため、最適保有期間は物件・エリアごとに異なります。一般則としては、RC築浅は10〜15年、木造築古は7〜10年が出口検討の目安です。

IRR を高める3つの設計要素

1. 適切なレバレッジ — 自己資金200万円→100万円に減らせると、初期投入額が減ってIRRが向上。ただしDSCR 1.3割れリスクあり

2. 家賃維持・上昇エリアを選ぶ — 都心3区・準都心の優良エリアは家賃下落幅が小さい。10年で家賃-5%と-15%では、累積CFが大きく違う

3. 売却タイミングの最適化 — 築15年で売る vs 築20年で売るで、価格差が500万円以上出ることも珍しくない。市況・税制・残債のバランスで判断

クラウドファンディングのIRRとの比較

不動産クラウドファンディングは、運用期間が短く(6〜24ヶ月が多い)、出口価格を運営者が想定して組成しているため、想定IRRが事前に公表されている案件がほとんどです。ゴールドクラウドのような不動産クラファンは、想定利回り5〜8%のレンジで案件を組成しており、これが実質的にIRRに近い指標になります。

個人で物件を買って10年保有する戦略のIRRが10〜14%、クラファンのIRRが5〜8% という差は、自己投資の労力(物件選定・管理・出口判断)と機関投資家パッケージとの利回り差として理解できます。両者を組み合わせるなら、コア部分(70%)を実物投資、サテライト(30%)をクラファンというアロケーションが、リスク分散とIRR最適化のバランスがとれた配分です。

IRR を計算するためのツール

市販の不動産投資シミュレーターには、IRR を出せるものと出せないものがあります。REA流 不動産収支シミュレーションシートのように、IRR・NPV・修繕費控除済みCF まで網羅したシートを使うと、購入前の意思決定が圧倒的に正確になります。Excelで自前で組むのも勉強になりますが、長期保有時の家賃下落・修繕費発生・税務影響まで網羅すると意外と複雑なため、既製シートを使う方が時間効率が良いケースが多いです。

表面利回りで物件を選ぶ段階を超えたら、IRR で投資判断する習慣を身につけることで、保有期全体での損益が予測でき、後悔のない購入決定ができるようになります。

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