共同担保・追加担保の使い方 — 物件を増やすための土台戦略

不動産投資を3戸・5戸と拡大していくフェーズで重要になるのが、担保戦略です。1戸目で築いた担保余力を、次の物件購入の融資に使う — この設計ができるかどうかで、5年で1棟か10戸まで広げられるかが分かれます。本記事では、共同担保・追加担保の仕組みと、戦略的な使い方を整理します。

担保とは何か — 銀行の視点

金融機関が融資する際、貸し倒れリスクを軽減するために物件に 抵当権 を設定します。借り手が返済できなくなった時、銀行はその物件を競売にかけて回収する権利を持つ。担保価値が借入金額を十分にカバーしていれば、銀行は安心して貸し出せる、という構造です。

担保価値は、銀行独自の評価で決まります:

• 都心RC物件: 物件価格の80〜90%が担保評価
• 地方RC: 70〜80%
• 木造築古: 50〜70%
• 地方郊外戸建て: 40〜60%

担保余力の作られ方

物件の担保価値が借入残高を上回ると、その差額が 担保余力。例:

パターン1: 取得直後

• 物件価格2,000万円、自己資金200万円、借入1,800万円
• 担保評価1,800万円(物件価格の90%)
• 担保余力: 1,800万 − 1,800万 = 0円

パターン2: 5年後(元金返済進捗 + 物件価格安定)

• 物件価値2,000万円(維持)
• 借入残高1,500万円(元金返済300万円進捗)
• 担保評価1,800万円
• 担保余力: 1,800万 − 1,500万 = 300万円

パターン3: 10年後

• 物件価値1,800万円(微減)
• 借入残高1,200万円
• 担保評価1,620万円
• 担保余力: 1,620万 − 1,200万 = 420万円

10年経つ頃には、420万円の担保余力ができる。これを次の物件取得に活用するのが「担保戦略」の本質です。

共同担保の仕組み

新規物件を購入する時、新規物件単体の担保評価では融資が通らないが、既存物件の担保余力を加えれば融資が下りる — このスキームが 共同担保。

例: 新規購入候補が物件価格2,500万円・担保評価2,000万円。借入希望額2,300万円(自己資金200万円)。新規物件単体の担保では2,000万円までしか出ない。ここで、既存物件の担保余力300万円を加えると、合計2,300万円の担保が確保でき、希望額の融資が通る、という流れ。

共同担保にすると、既存物件にも新たな抵当権(共同担保物件として)が設定される。返済不能時には、新規・既存の両方が競売対象になります。

追加担保の使い方

共同担保とは別に、追加担保として無関係な物件を担保に提供する手法もあります。例:

• 自宅(住宅ローン残高<物件価値)を投資物件のローンの追加担保に
• 親が所有する不動産を子の投資物件のローン担保に
• すでに完済済みの投資物件1棟目を、新規2棟目の追加担保に

これにより、本来は属性面で借りられない金額が借りられる。または同じ金額でも金利が下がる効果があります。

不動産担保ローンの活用

担保戦略を活かす別の選択肢が、不動産担保ローン。すでに保有する物件の担保余力を、新規物件購入とは別の用途(物件運営費・他事業・税金支払い)に使えます。

トラストHD 不動産担保ローンや丸の内AMS 不動産担保ローンのような専門系は、銀行の不動産投資ローンとは別枠で資金調達ができ、運用の柔軟性を確保できる。金利は銀行の不動産投資ローン(1.5〜2.5%)より少し高め(2.0〜3.5%)ですが、属性面で銀行が貸さないケースでも融資が降りる、という独自性があります。

担保戦略の落とし穴

共同担保・追加担保は便利な仕組みですが、いくつかの注意点があります:

1. 売却の自由が制約される

共同担保にした既存物件は、新規物件のローンを完済するか、別の担保に差し替えない限り、売却できない。出口戦略の柔軟性を失う。

2. 連鎖倒産リスク

新規物件の返済が滞れば、共同担保にした既存物件も競売対象に。1棟目の利益が、2棟目の失敗で吹き飛ぶリスク構造になる。

3. 担保評価の見直し時に圧迫される

5年・10年後の担保再評価で、物件価値が下がっていれば、追加担保や繰上返済を求められる可能性。これを「担保不足通知」と言います。

戦略的な活用パターン

担保戦略を堅実に活用するパターン:

パターンA: 段階的拡大型

1棟目を5年保有し、担保余力を作る → 2棟目に共同担保で参加 → さらに3年後3棟目 という階段昇りスタイル。10年で3〜5戸に拡大。

パターンB: 不動産担保ローン併用型

1棟目で担保余力を確保 → 不動産担保ローンで現金枠を作る → 現金で築古物件を取得 → 銀行融資で次の物件 という二本立て。

パターンC: 自宅活用型

自宅(無担保 or 住宅ローン残高 < 評価額)を追加担保に提供 → 投資物件のローンで好条件を引き出す。リスクは自宅まで失う可能性がある点で、慎重に判断。

担保戦略を始めるタイミング

1棟目購入直後は、担保余力がほぼゼロ。共同担保戦略を考えるのは 取得後5年経過、または家賃収入累計300万円超 が現実的なライン。元金返済が一定進み、物件価値が安定した時点で、次の融資相談を始める。

担保は、不動産投資のスケールアップにおける「使えるエンジン」です。1棟目を成功させ、その担保余力を次に投じることで、累進的な拡大が可能になる。ただし連鎖リスクの認識を持って、保守的に運用することが、長期で資産を残す投資家の鉄則です。

本記事で言及したサービス

本記事のテーマに関連する、編集部が掲載しているサービスです。リンクは広告を含みます。

J.P.Returns マンション投資（J.P.Returns株式会社）— 個別面談で学ぶ都心マンション投資戦略
サービス詳細を見る →

トラストHD 不動産担保ローン（トラストホールディングス株式会社）— あらゆる資金ニーズに応える不動産担保ローン
サービス詳細を見る →

総合マネージメント 不動産担保ローン（株式会社総合マネージメントサービス）— 不動産担保で柔軟な資金調達。無料審査申込
サービス詳細を見る →

丸の内AMS 不動産担保ローン（丸の内AMS）— 不動産担保ローン・最短即日審査
サービス詳細を見る →

プロパティエージェント 不動産投資面談（プロパティエージェント株式会社）— 都心ワンルーム特化の不動産投資、面談で投資戦略を相談
サービス詳細を見る →